Travaux de rénovation : quand et comment souscrire une assurance dommages-ouvrage ?

Vous prévoyez des travaux de rénovation importants dans votre logement et votre banque ou le syndic de votre copropriété vous demandent de contracter une assurance dommages-ouvrage ? De quoi s’agit-il ? Que couvre cette assurance et en quoi diffère-t-elle de l’assurance décennale ? Est-elle juste recommandée ou obligatoire ?

Nous allons tenter de répondre à toutes vos questions sur l’assurance dommages-ouvrage, mal connue du grand public.

Selon les informations du site officiel de l’administration française www.service-public.fr:

“Toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux de construction par une entreprise doit souscrire une assurance construction dommages-ouvrage. Elle permet en cas de sinistre d’être remboursé rapidement de la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale.” Source.

Décortiquons ensemble cette clause.

Qui doit souscrire à une assurance dommages-ouvrage ?

Par personne physique ou morale, on entend le maitre d’ouvrage à savoir le propriétaire, ou le mandataire du bien. 

Pour quel type de travaux doit-on souscrire une assurance dommages-ouvrages ?

L’assurance dommages-ouvrage doit être contractée dans le cadre de travaux de construction mais aussi de rénovation d’une habitation à partir du moment où :

• ils touchent au gros œuvre (les travaux courants d’entretien et de décoration ne sont pas couverts par cette assurance)

• ils sont totalement intégrés à et indivisibles du bâti d’origine 
  
• ils sont susceptibles d’impacter la solidité du bâti

Cela inclut des travaux de rénovation des sols, plafonds, toiture, murs, plomberie, électricité mais aussi des travaux moins importants tels que la pose de Velux (on touche à la toiture) ou la construction d’une véranda (on va travailler sur les sols, murs porteurs, etc.).

L’assurance dommages-ouvrage est-elle recommandée ou obligatoire ?

Elle est obligatoire depuis la loi Spinetta de 1978. Si peu de propriétaires le savent et qu’il n’existe aucune sanction véritable lorsqu’elle n’a pas été souscrite, notez que c’est souvent votre syndic (dans le cadre d’une copropriété) ou votre banque (si vous demandez un prêt pour financer les travaux) qui vous l’imposeront pour se protéger d’impayés suite à des malfaçons. 

Comment souscrire à une assurance dommages-ouvrage ?

Vous pouvez vous pouvez faire une demande de devis et vous renseigner directement auprès de vos assureurs habituels (multirisque habitation, etc.) ou faire appel à un courtier spécialisé qui recherchera le meilleur rapport garantie/tarif pour votre contrat de protection.

On recommande de privilégier les assurances qui ont également l’avantage d’offrir une assurance dommage ouvrage partielle pour les bâtis hors d’eau/hors d’air (où le gros œuvre a déjà été effectué). Cette option proposée par certains assureurs (découvrir les contrats eve-assurances) vous permet, dans le cadre de travaux de rénovation ou lors d’une extension, de ne faire couvrir que certaines parties de votre habitation que vous souhaitez protéger. Cela permet de réaliser des économies sur votre assurance dommages-ouvrage car ni maîtrise d’œuvre, ni étude de sol ne seront demandées si le total des travaux à garantir est inférieur à 200 000 € ou s’il s’agit de travaux sur-existants d’un montant inférieur à 50,000 €.

Quel type de sinistre est couvert par la garantie dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage couvre les travaux de réparation des dommages graves, survenus après réception du produit fini.

L’ANIL (Agence Nationale d’Information sur le Logement) précise que ces dommages concernent, « les vices et les malfaçons qui menacent la solidité de la construction, même s’ils résultent d’un vice du sol, et des désordres qui remettent en cause la destination de l’ouvrage notamment les défauts d’étanchéité de la toiture ou d’isolation thermique des murs ».

Parmi les exemples de dommages affectant la solidité du bâti, on trouve une toiture qui s’effondre, des murs qui se fissurent ou un plancher qui s’affaisse. Cela concerne aussi les dommages qui rendent le logement inhabitable ou dangereux pour les occupants : des infiltrations d’eau dans les pièces, des fuites de la toiture, des défauts d’isolation thermique des murs, une installation électrique défectueuse, etc.

L’assurance dommages-ouvrage ne couvre pas les dommages mineurs, les dommages corporels, les dommages mobiliers, les dommages couverts par votre assurance multirisque habitation (fuite d’appareil électroménager, inondation suite à fenêtres ouvertes, etc.), les défauts d’entretien ou d’usage de votre maison.

En quoi l’assurance dommages-ouvrages diffère-t-elle de l’assurance décennale ?

Elle lui est complémentaire. Toutes deux interviennent pendant dix ans à partir de la fin des travaux, au moment de la réception de l’ouvrage fini dans le cas de dommages et malfaçons importants. 

La différence principale est que l’assurance décennale est une assurance professionnelle contractée par le constructeur alors que l’assurance dommages-ouvrage est souscrite par le propriétaire (ou le mandataire) du bien. Une autre différence est que l’assurance décennale couvre les seules prestations du constructeur alors que l’assurance dommages-ouvrage assure la construction dans son ensemble.

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Quels avantages l’assurance dommages-ouvrage confère-t-elle ?

L’avantage principal de l’assurance dommages-ouvrage est qu’en cas de défaut grave dans la construction ou la rénovation d’un bâtiment, une procédure amiable est mise en place dans les 15 jours suivant la déclaration de dommages à l’assureur, afin que le propriétaire puisse être rapidement indemnisé des frais de réparations au lieu d’attendre (des mois, parfois des années) une décision juridique statuant sur les responsabilités de chacun. Pour une durée de 10 ans après réception des travaux, l’assureur vous garantit l’avance intégrale du financement des travaux de réparation, sans aucune franchise. Charge à lui de se retourner ensuite contre le constructeur et d’obtenir réparation.

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Quand souscrire à l’assurance dommages-ouvrage ?

Cette assurance doit être contractée obligatoirement avant l’ouverture du chantier (dans le cadre d’une construction) ou avant le début des travaux (dans le cadre d’une rénovation). Elle est valable 10 ans. Comme c’est une assurance du bâti (et non de la personne), elle est automatiquement transmise au nouveau propriétaire du bien en cas de vente durant la période de garantie décennale.

Quel est le coût de l’assurance dommages-ouvrage ?

• Le prix de l’assurance dommages-ouvrage dépend de la nature et de l’ampleur des travaux. 

• Le taux qui s’applique pour calculer le montant de la prime d’assurance dommages-ouvrage est proportionnel au cout des travaux à garantir. Il se situe dans une fourchette entre 0,8% et 12% du coût total des travaux.

• Dans le cadre d’une rénovation, la prime minimum est de 2995 €, un montant relativement élevé qui décourage parfois les propriétaires de souscrire à une assurance dommages-ouvrage pour de simples travaux de rénovation.

Que se passe-t-il si on n’a pas souscrit à une assurance dommages-ouvrage ?

• Le problème principal qui survient en cas de dommage ou malfaçon sans qu’une assurance dommages-ouvrage ait été souscrite est que le propriétaire devra attendre une décision de justice concernant les responsabilités de chacun avant de pouvoir être indemnisé pour les travaux qui en résultent. Cela peut prendre des mois, voire des années, et se révéler très coûteux.

• Un autre problème apparait si le propriétaire souhaite vendre son bien dans les 10 ans qui suivent la construction : le notaire peut refuser la vente ou appliquer une décote si une assurance dommages-ouvrage n’a pas été souscrite. 

• Enfin, inutile de vous dire que le bien sera beaucoup plus difficile à vendre s’il a subi des dommages et qu’il n’est pas assuré dommages-ouvrage.

Quelles sont les étapes pour souscrire à une assurance dommages-ouvrage ?

Commencez par faire une ou des demandes en ligne auprès de votre assureur habituel ou d’un courtier en assurances qui étudiera différentes offres pour vous et vous proposera une solution adaptée.

Une fois votre choix effectué, vous devrez monter le dossier. Il vous faudra donner un détail précis de vos travaux de rénovation, un dossier technique et les références et attestations d’assurance décennale des professionnels en charge des travaux de rénovation.

Vous l’avez compris, souscrire une assurance dommages-ouvrage pour vos travaux de rénovations important est obligatoire et à défaut, fortement recommandé pour vous protéger de sérieux problèmes qui pourraient survenir au cours des travaux. Vous avez connu des mésaventures lors de travaux de rénovation ? Vous aviez souscrit à une assurance dommages-ouvrage ? Ou pas ? Racontez-nous vos expériences !