Quelle est la surface de terrain idéale pour construire une maison ?

Construire sa maison, c’est sans nul doute le rêve d’une vie mais n’oublions pas que c’est également un investissement lourd à assumer sur la durée. L’excitation et le bonheur de créer son propre chez-soi s’accompagne toutefois de son corollaire de stress et la peur de mal faire. Est-ce le bon moment de construire, quel terrain choisir, quel budget maximal se fixer, quel style de maison choisir (de plain-pied ou à étage) ? Nous allons voir dans cet article quelques critères à prendre en compte pour trouver le bon terrain et calculer la surface idéale de ce dernier pour la construction de sa maison.

Le terrain idéal ?

La difficulté réside bien souvent davantage dans la recherche du terrain idéal que dans la construction de la maison à proprement dit. C’est donc cette première étape qui est déterminante : trouver un terrain, et si possible trouver le bon ! Notons que la taille privilégiée d’un terrain chez les français est située entre 300 m² et 600 m². C’est la surface la plus demandée, et donc la plus difficile à trouver !

Existe t-il une surface de terrain minimale pour construire une maison ?

La surface de la maison que vous faites construire devra être prévue en fonction de la taille de votre terrain. Comprenez par là qu’il faudra respecter certaines proportions ! En effet, on imagine guère une maison contemporaine de 150 m² avec 20 m² de jardin !

Notons également qu’en France et en matière de surface (moyenne) de terrain, la tendance est à la baisse depuis quelques années. A titre d’exemple, si la surface moyenne des terrains constructibles vendus en France dans les années 2000 était d’environ 1200 m², cette surface est descendue à moins de 1000 m² en 2017 !

Aucune loi en France oblige une surface minimale de terrain pour construire sa maison. S’il existe des contraintes, elles s’appliquent au niveau de la commune ou de la région.

Il vous faudra tout d’abord vous rendre à la mairie de votre commune afin de vérifier qu’il n’y ait pas de surface minimale exigée dans le plan local d’urbanisme (PLU). Ce dernier est un ensemble de règles qui forment un corpus législatif nécessaire à la bonne tenue des règles d’urbanisme dans une ville ou une région. Il peut s’agir de contraintes techniques (dispositifs d’assainissement, de traitement des eaux et des déchets), mais également de préservation de la culture urbaine traditionnelle locale. Il peut également être question de respecter des quotas en matière de bétonnage des sols. Ces règles varient d’une région à l’autre, et parfois même d’un village à l’autre au sein d’une même région. 

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En résumé, c’est le PLU (mais également le plan d’occupation des sols (POS) et le coefficient d’occupation des sols COS) qui indiquera ou non les contraintes éventuelles (ex: surface minimale ou maximale de construction).

A noter que ces PLU font l’objet de révisions annuelles des municipalités afin d’autoriser de nouveaux terrains à la construction.

Quel type de maison ?

Autre raison de choisir avec soin son terrain, le coût du terrassement si le terrain est biscornu ou très en pente, ainsi que les travaux à prévoir en fonction des fondations (difficiles à réaliser ou non selon l’emplacement du terrain). On veillera donc à choisir le terrain le plus plat possible si l’on souhaite éviter l’augmentation des coûts d’assainissement de ce dernier.

Côté construction de maison, qu’il s’agisse d’une maison contemporaine ou traditionnelle, la question est toujours de savoir si l’on construit une maison de plain-pied ou sur plusieurs étages. C’est une décision qui appartient à chacun mais il convient tout de même de savoir qu’une maison contemporaine sur un seul niveau entraîne quelques contraintes d’ordre technique. En effet, une maison contemporaine de plain-pied implique une emprise au sol plus forte. Ainsi le terrain doit être suffisamment grand pour ne pas dépasser le coefficient d’occupation du sol (voir plus bas dans cet article). Il conviendra donc de choisir le modèle de maison contemporaine le plus adapté à son terrain ! Pour en savoir plus, voir ce site.

Certaines contraintes locales en détail :

La surface idéale de terrain dépend des règles d’urbanisme suivantes :

• Le prospect : cette règle vise à déterminer l’implantation d’une construction en fonction de la distance existante – et la hauteur – entre deux constructions. Elle détermine ainsi un écart minimal entre deux maisons, aussi bien au sol qu’en hauteur. 

• Les espaces boisés classés (EBC) : si l’on souhaite se mettre au vert et acheter un terrain près ou dans une forêt, ce n’est pas toujours possible. En effet, certains terrains sont labellisés EBC, c’est à dire qu’ils sont protégés et donc non constructibles par un particulier. Même lorsque c’est possible, on peut être limité par la taille de la surface constructible.

• Coefficient d’Emprise au Sol (CES) : il s’agit d’un calcul qui définit la surface constructible maximale. Ainsi, si votre terrain fait 700 m², un CES de 0,20 précise que la surface de construction de votre maison ne pourra pas dépasser 140 m².

• Les servitudes d’utilité publiques (SUP) : le terrain dans un tel cas est protégé par la commune qui limite le droit de droit de construire si l’enjeu est de conserver le patrimoine, ou de protéger la santé publique.

Calculer la bonne surface de terrain pour sa maison

Une fois les contraintes écartées, il vous revient de déterminer la taille de terrain adéquate pour la construction de votre maison. Prenez un moment pour vous poser les bonnes questions :

• Si l’espace de jardin est un critère important, réservez au minimum 300 m² de terrain. Cela vous laissera de l’espace pour le gazon, un espace fleuri, et éventuellement un potager. Attention toutefois à ne pas voir trop grand ! Il n’est pas rare de voir des primo-accédants s’engager sur des terrains de 3000 m² en campagne sans penser aux conséquences en matière d’entretien que cela implique. Du printemps à l’automne, ce ne sera pas moins d’une journée par semaine pour tondre la pelouse, tailler les haies, entretenir les fleurs et le potager, entretenir le mur de séparation, etc..

• De la même manière, évitez les jardins trop petits, surtout si vous avez des enfants. Pensez à un minimum de 150 m² pour que vos enfants puisse profiter d’un portique ou d’une aire de jeu qui leur est dédiée, et s’initier aux joies de l’eau avec une piscine gonflable improvisée (ou une vraie piscine) ! C’est l’occasion également de démarrer un petit potager avec eux (prévoyez 4 ou 5 m² minimum).

• Rappelez-vous enfin qu’un jardin à des vertus salutaires sur la santé car il permet d’absorber une partie de la pollution extérieure et donc des émission de Co2 qui nous entourent. Les arbres et la végétation nous protègent également des fortes chaleurs en été.

Quelle surface constructible pour quelle surface de maison ?

Le choix de la surface de maison peut être également motivée par des raisons plus pragmatiques, comme celle d’éviter l’intervention d’un architecte. En effet, il convient de savoir qu’en dessous de 150 m² vous n’êtes pas obligé d’avoir recours à un architecte. Vous pouvez donc faire intervenir un professionnel comme un artisan ou réaliser la construction vous-même. Au-delà de 150 m² au sol, l’intervention d’un architecte est obligatoire.

Faites dès lors une estimation précise de la surface plancher, si vous souhaitez vous passer d’un architecte. La surface plancher doit inclure la surface de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m (voir site).

Quel budget  ?

Il est courant d’allouer 1/3 de son budget total au terrain et 2/3 à la construction de sa maison et son ameublement. Comme on peut aisément l’imaginer, il existe de très fortes disparités entre les régions en matière de budget. 

Si le prix moyen d’un terrain constructible en France en 2017 était de 80 000 euros, soit environ 80 €/m², il ne faut pas oublier que le prix du m² dans la Creuse oscille autour de 20€/m² tandis qu’il est à plus de 200 €/m² en Île-de-France ! Le choix de l’emplacement du terrain est donc une donnée essentielle dans le calcul de son budget « terrain et construction ». Une donnée qui se vérifie également à l’intérieur même d’une région. Commerces de proximités, qualité du réseau de transport en commun, état de l’activité industrielle, bassin d’emploi, etc.. Tous ces facteurs influencent grandement le prix d’un terrain.

Et vous, quelle est pour vous la surface de terrain est idéale ? Partagez avec nous votre expérience d’achat de terrain pour que nos lecteurs puissent en profiter.